목차
1. 권리분석이란?
2. 권리분석 방법 요약정리
3. 권리분석 자세한 설명
4. 부동산 경매 권리 분석을 할 때 주의해야 할 사항
5. 배당순위 분석
6. 경매 입찰가격 결정
1. 권리분석이란?
- 부동산 경매에서 해당 부동산에 대한 소유권 및 기타 권리관계를 분석하는 과정을 말합니다. 이를 통해 낙찰자가 인수해야 하는 권리나 추가 비용 발생 여부를 확인할 수 있습니다.
2. 권리분석 방법 요약정리
- 등기부등본 확인 부동산의 등기부등본을 확인하여 근저당권, 가압류, 압류 등의 권리 설정 여부를 확인합니다.
1) 임차인 현황 조사 : 부동산에 거주하는 임차인의 보증금과 계약 기간 등을 확인합니다.
2) 대항력 유무 판단 : 임차인이 대항력을 가지고 있는지 여부를 판단합니다. 대항력이 있는 경우에는 낙찰자가 보증금을 반환해야 합니다.
3) 우선변제권 유무 판단 : 임차인이 우선변제권을 가지고 있는지 여부를 판단합니다. 우선변제권이 있는 경우에는 순위에 따라 배당을 받을 수 있습니다.
4) 말소기준등기 확인 : 말소기준등기를 확인하여 낙찰 후 소멸되는 권리와 인수되는 권리를 구분합니다.
5) 매각물건명세서 확인 : 법원에서 제공하는 매각물건명세서를 확인하여 입찰 전에 주의사항을 파악합니다.
6) 현장조사 실시 : 부동산의 위치, 상태, 주변 환경 등을 직접 방문하여 확인합니다.
7) 시세 파악 : 부동산의 시세를 파악하여 적정한 입찰가격을 결정합니다. 입찰 참여입찰보증금을 납부하고 입찰에 참여합니다.
낙찰 후 잔금 납부 : 낙찰 후 일정 기간 내에 잔금을 납부합니다.
명도 진행 : 부동산의 소유자나 임차인과의 협상을 통해 부동산을 인도받습니다. 위와 같은 절차를 거쳐 권리분석을 수행하면 부동산 경매에서 성공적인 투자를 할 수 있습니다.
3. 권리분석 자세한 설명
* 등기부등본 확인
- 부동산 등기부등본에는 해당 부동산의 소유권, 저당권, 압류 및 가압류 등의 권리관계가 기록되어 있으므로, 이를 확인해야 합니다. 부동산 등기부등본은 부동산에 관한 권리관계 및 현황이 등기부에 기재되어 있는 공적 장부를 말합니다. 즉, 대상 부동산의 지번, 지목, 구조, 면적 등 현황과 소유권, 저당권, 전세권, 가압류 등 권리설정 여부를 알 수 있습니다. 부동산 등기부등본은 대법원 인터넷등기소 사이트 열람하거나 발급받을 수 있습니다. 열람용 서류는 법적 효력이 없으므로, 관공서에 제출하거나 부동산 거래 시 증빙자료로 첨부하려면 발급용 등기부등본을 출력해야 합니다. 부동산 등기부등본의 구성은 다음과 같습니다.
1) 표제부 부동산의 표시에 관한 사항을 기록합니다. 토지의 표시, 소재, 지번, 지목, 면적과 건물의 표시, 소재, 지번, 구조, 종류, 면적, 건물명칭 및 건물번호 등을 확인할 수 있습니다.
2) 갑구 소유권에 관한 사항을 기록합니다. 소유권 보존, 이전, 변경, 말소, 소유권에 관한 가압류, 가처분, 가등기 등을 확인할 수 있습니다.
3)을구 소유권 외의 권리에 관한 사항을 기록합니다. 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권의 설정, 이전, 변경, 말소, 이러한 권리에 간한 가압류, 가처분, 가등기 등을 확인할 수 있습니다.
4) 말소기준권리 찾기 말소기준권리는 경매 낙찰 후에도 소멸되는 권리로서, 근저당권, 압류 및 가압류, 담보가등기 등이 있습니다. 말소기준권리는 부동산 경매에서 낙찰 시 가장 먼저 등기부등본 상에 기록된 저당권, 가압류, 압류 경매 등이 권리에 대한 말소와 인수가 정해지는 기준이 되는 권리입니다. 말소기준권리가 될 수 있는 것은 아래와 같으며 이 권리가 2개 이상인 경우라면 가장 앞선 것이 말소기준권리가 됩니다.
5) 저당권 채권자가 채무자 또는 제삼자(물상보증인)로부터 점유를 옮기지 않고 그 채권의 담보로 하여 제공된 목적물에 대하여 채무자가 변제를 하지 않을 때에는 일반채권자에 우선하여 변제를 받는 권리입니다.
6) 근저당권 계속적인 거래로 발생하는 다수의 채권을 장래의 결산기에 일정한 한도액까지 담보하기 위해 부동산에 설정하는 저당권을 말합니다.
7) 압류 채권자 등의 신청을 받은 국가기관이 강제로 다른 사람의 재산처분이나 권리행사 등을 못하게 하는 것을 말합니다.
8) 가압류 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권을 가진 자가 강제집행을 보전하기 위해 미리 채무자의 재산을 동결시켜 채무자로부터 그 재산에 대한 처분권을 잠정적으로 빼앗는 집행보전제도를 말합니다.
9) 담보가등기 채권담보를 위한 가등기를 말하며, 이는 채무자가 돈을 갚지 않을 경우 본등기를 통해 소유권을 가져올 수 있습니다.
10) 선순위 전세권 선순위 전세권자는 전세금을 반환받을 때까지 해당 부동산을 사용하거나 수익 할 수 있는 권리를 가지고 있으며, 전세금반환청구권을 행사하여 경매를 진행할 수도 있습니다.
11) 경매개시결정등기 경매 절차가 시작되었다는 것을 알리는 등기로, 경매낙찰 시 말소기준권리가 됩니다. 말소기준권리 이전의 권리는 낙찰자에게 인수되며 이후의 권리는 매각 후 전부 소멸되어 낙찰자가 부담하지 않아도 됩니다.
* 인수되는 권리 확인
인수되는 권리는 경매 낙찰 후에도 사라지지 않고, 매수인이 부담해야 하는 권리입니다. 예를 들어, 유치권, 지상권, 대항력 있는 임차권 등이 있습니다.
- 유치권
타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 그 채권을 변제받을 때까지 그 물건이나 유가증권을 유치할 수 있는 권리입니다.
- 지상권
타인의 토지에 건물, 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 물권입니다.
- 대항력 있는 임차권
주택임대차보호법에 따라 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 이에 따라 이전 임대인과 체결한 임대차계약의 내용이 새로운 임대인에게도 그대로 적용됩니다. 즉, 새로운 임대인은 이전 임대인이 임차인에게 지불해야 했던 보증금과 월세 등을 그대로 지불해야 합니다. 위 세 가지 권리는 부동산 경매에서 매수인이 인수해야 하는 권리 중 대표적인 것입니다. 부동산 경매에 참여하기 전에는 반드시 해당 부동산에 이러한 권리가 있는지 확인하고, 권리분석을 철저히 해야 합니다. 이를 통해 불필요한 손해를 방지할 수 있습니다.
부동산 경매에서 매수인으로 결정되어 매각대금을 모두 지급하면 소유권 등 매각의 목적인 권리를 취득하는 동시에 전세권, 저당권 등 경매 물건에 설정되어 있던 권리 중 말소되지 않은 권리를 인수하게 됩니다. 경매 물건에 설정된 권리를 인수하면 매수인의 부담이 늘어날 수 있으며, 해당 물건에 대한 소유권을 행사하는 데 제약이 따를 수 있습니다. 예를 들어, 전세권이 인수된 경우에는 전세권자에게 변제해 줘야 할 비용부담이 추가되며, 지역권이 인수된 경우에는 해당 물건의 사용이 제한될 수 있습니다. 따라서 입찰 참여하기 전에 해당 물건의 매수로 인해 인수하게 되는 권리가 있는지 확인할 필요가 있습니다. 말소되거나 인수되는 권리를 확인하기 위해서는 우선 부동산등기기록과 현장조사를 통해 어떤 권리들이 설정되어 있는지를 살펴봐야 합니다. 매수인에게 인수되지 않고 말소되는 권리는 일반적으로 배당절차에 참가한 권리가 해당합니다. 따라서 배당요구한 이해관계인이 어떤 권리를 원인으로 배당을 요구했는지 살펴보는 것도 중요합니다.
4. 부동산 경매 권리 분석을 할 때 주의해야 할 사항
- 기준이 되는 권리 중 가장 빨리 등기부에 등록된 권리를 찾아야 합니다.
- 등기사항증명서상의 갑구 또는 을구에 기록된 기준권리보다 빠른 권리가 있는지 파악해야 합니다.
- 임차인의 전입신고 일자를 기준권리의 날짜와 비교하여 인수 또는 소멸 여부를 파악해야 합니다.
- 선순위 인수되는 권리를 파악해야 합니다.
- (임차인, 가등기, 환매등기, 지상권, 지역권, 가처분 그리고 전세권) 순위와 관계없이 인수되는 권리를 파악해야 합니다.
- (법정지상권, 유치권) 이러한 사항들을 고려하여 부동산 경매 권리 분석을 실시해야 합니다.
5. 배당순위 분석
배당순위는 채권자들 간의 순위를 결정하는 것으로서, 순위에 따라 배당금이 지급됩니다. 부동산 경매에서 배당순위를 결정하는 것은 전입 일자와 확정일자의 날짜를 기준으로 순서가 정해집니다. 등기에 있는 권리(근저당, 가압류)들의 날짜를 비교하는 것으로 배당순위를 파악할 수 있습니다. 일반세의 경우 법정기일 전에 다음의 권리가 설정되는 경우 아래의 권리가 일반세에 우선합니다.(일자기준)
1 전세권, 질권, 저당권
2 대항요건과 확정일자 갖춘 임차권
3 가등기 담보권 반대로, 당해세의 경우 예측가능성이 존재하여 항상 위의 권리에 우선합니다. 2023년 4월 1일부터 주택임차인 보호를 강화하기 위해 위의 권리들 중 2에 해당하는 권리의 경우에만 임차인의 확정일자보다 법정기일이 늦은 당해세 배분예정액만큼은 주택임차보증금을 우선 변제받을 수 있도록 변경되었습니다
6. 경매 입찰가격 결정
경매 입찰가격은 부동산의 가치와 권리분석 결과를 고려하여 결정해야 합니다. 부동산 경매에서 입찰가격을 결정하는 가장 중요한 요소는 다음과 같습니다.
1) 감정가 감정가는 경매 대상 부동산의 현재 가치를 나타내는 지표입니다. 하지만 감정가는 시간이 지남에 따라 변동될 수 있으므로, 입찰 전에 현재 가치를 다시 평가하는 것이 중요합니다.
2) 유찰 횟수 유찰 횟수는 경매 대상 부동산이 몇 번이나 유찰되었는지를 나타내는 지표입니다. 유찰 횟수가 많을수록 경쟁률이 낮아져 입찰가격을 낮게 책정할 수 있지만, 반대로 부동산의 상태나 권리관계에 문제가 있을 가능성이 높습니다.
3) 경쟁률 경쟁률은 경매 대상 부동산에 대한 입찰자의 수를 나타내는 지표입니다. 경쟁률이 높을수록 입찰가격을 높게 책정해야 낙찰 확률이 높아지지만, 과도한 입찰가격은 수익성을 악화시킬 수 있습니다.
4) 주변 시세 주변 시세는 경매 대상 부동산의 인근 지역의 부동산 가격을 나타내는 지표입니다. 주변 시세를 파악하여 적절한 입찰가격을 결정해야 합니다.
5) 대출 가능 여부 대출 가능 여부는 경매 대상 부동산을 구매할 때 필요한 자금을 대출받을 수 있는지를 나타내는 지표입니다. 대출 가능 여부를 파악하여 적절한 입찰가격을 결정해야 합니다.
6) 세금 및 부대비용 세금 및 부대비용은 경매 대상 부동산을 구매할 때 발생하는 세금과 부대비용을 나타내는 지표입니다. 세금 및 부대비용을 고려하여 적절한 입찰가격을 결정해야 합니다.
7) 자신의 투자 계획 자신의 투자 계획은 경매 대상 부동산을 구매하는 목적과 목표 수익률 등을 고려하여 적절한 입찰가격을 결정하는 데 중요한 역할을 합니다. 입찰가격을 결정할 때는 위의 요소들을 종합적으로 고려하여 신중하게 판단해야 합니다. 또한, 경매 전문가나 전문 업체의 조언을 듣는 것도 도움이 될 수 있습니다.
위 내용을 참고하여 권리분석을 수행하면, 부동산 경매에서 발생할 수 있는 위험을 최소화할 수 있습니다. 하지만, 권리분석은 매우 복잡하고 전문적인 분야이므로, 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 또한, 권리분석을 잘못하면 큰 손실을 입을 수 있으므로 신중하게 판단해야 합니다.