전세사기 깡통전세 필수 체크리스트

전세사기신고

HUG 주택도시보증공사

전세 계약 전 필수 체크

• 주변 매매가, 전세가 확인
• 주택임대차 표준계약서 사용
• 근저당권, 전세권 등 선순위 채권 확인으로 부채규모 확인
• 임대인의 세금 체납여부 확인
• 선순위 보증금 확인
• 확정일자 부여현황 확인
• 전입세대 열람

 

전세 계약 후 필수 체크

• 임대차 신고
• 전입신고 및 확정일자 신청
• 전세보증금 반환보증

 

전세사기 의심

집주인을 변경하고 나서 집주인이 임대사업자로 가입이 되어 있거나 법인으로 되어있는 경우. 불법브로커에게 수수료를 받고서 명의를 대여한 경우가 많아 파악을 하기 어렵다. 이런 경우에는 임대인 자체를 바지 임대인으로 세우고 있기 때문에 찾기 힘들다. 등기부상에서 국세 체납에 대한 이력이 있다거나 가등기권을 설정했다거나 경매로 넘어가는 경우, 압류에 들어가 집주인이 연락 두절을 하는 경우가 있다. 또 등기부등본에서 거래가액이 전세사격과 동일하거나 비슷한 경우와 등기부상에서 세금이 체납되어 압류가 되었다거나 보증보험공사에서 가압류가 들어간 경우가 있다. 항목 등에 압류, 가압류에 대한 내용이 나오는 것은 물론이고 최근 주택도시보증공사에서 악성임대인에 한하여 가압류를 설정하고 있다. 특히나 주택도시보증공사에서 가압류를 걸었다고 한다면 만기일자 전까지는 채무가 변제되는 사항에 대해서는 불가능하기 때문에 새로운 세입자가 들어올 수 없어 보증금 반환이 어렵다. 이럴 때는 소송을 한다거나 경매를 통해 보험청구 등이 들어가야 하기에 부담이 되는 상황이 발생한다. 다른 경우를 살펴보면 등기부 상에서 가압류라던지 근저당이 설정되어 있다면 이것은 채무를 지고 있다고 보면 된다. 그렇기에 계약 일자가 만기일이 되었다 하더라도 보증금을 반환할 능력이 없다는 뜻이기 때문에 다음 세입자를 구하지 못할 경우 문제가 나타난다. 보증금은 결국에는 반드시 반환이 되어야 하는 것인데 집주인이 이러한 것에 대해서 능력이 없다고 한다면 계약이 끝났다 하더라도 집을 나가지 못하는 상황이 발생한다.

무자본 갭투자 전세사기 구조

• 세입자(임차인)가 전주인(임대인)에게 3억 전세계약. 실제시세는 2억 5천.
• 전주인이 보증금 2억 5천만 가지고 나머지 5천은 나눠갖는 구조
• 나눠갖는 사람은 전주인과 매매계약을 맺을 새로운 주인(전세사기 조직 또는 명의 대여자)과 컨설팅 업체 또는 분양팀 또는 브로커

 

이러한 상황 속에서 임차인은 보증보험을 가입해야 하는 것은 물론이고, 보증보험에 가입했더라도 만기가 많이 남아 있는 경우 소송을 통해 해결을 하는 것이 나을 수 있습니다. 승소 판결이 확정이 난 다음에 보증보험 청구가 가능하고 보증보험 미가입자의 경우에는 판결 확정 후에 경매 신청이 가능하다.

 

전세사기 필수 체크리스트

• 계약 직후 또는 전세기간 중 매매를 통해 소유권자가 변경된 경우
• 집주인이 변경된 후 또는 전세기간 중 세무서 압류, 가압류 근저당권 등이 설정된 경우
• 부동산 시세와 전세가격이 동일 또는 비슷한 경우
• 집주인이 연락이 잘 안 되고 문자로만 답변하려는 경운

보증보험 필수 체크리스트 

• 보증보험이 있는 경우는 만기 시 보험처리 가능
• 단 만기가 1년이상 남은 경우 소송으로 보험 청구시기 단축 가능
• 보증보험이 없는 경우는 소송 후 경매 필요
• 경매에서 배당 또는 보증금채권으로 부동산 낙찰/인수 시 전문변호사 도움필요